Eskişehir’in ticaret ve alışveriş haritası önümüzdeki dönemde önemli bir değişimle karşı karşıya. Kentin farklı bölgelerinde planlanan AVM ve karma kullanım projelerinin hayata geçmesiyle yüzlerce yeni ticari alanın devreye girmesi bekleniyor.
Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, yeni yatırımların kent ekonomisine katkı sağlayabileceği ancak ticari alan arzının talep artışından daha hızlı büyümesinin çeşitli riskler oluşturabileceği değerlendirildi.
Araştırmada trafik, otopark, e-ticaret ve küçük esnaf üzerindeki rekabet baskısı da yeni dönemin önemli başlıkları arasında gösterildi.
500’ün üzerinde yeni ticari alan gündemde
Eskişehir’de yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkân bulunduğu daha önce gündeme gelirken, ESGO araştırmasında bunlara ek başka ticari yatırımların da bulunduğu belirtildi.
Projelerin tamamlanması halinde kentte ortaya çıkacak yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendirildi.
Araştırmaya göre Eskişehir’in temel meselesi yalnızca yeni yatırımlara ihtiyaç duyulması değil. Ticari arzın, talep artışından daha hızlı büyümesi de kentin önündeki önemli başlıklardan biri olarak öne çıkıyor.
Eskişehir’in nüfusunun yaklaşık 928 bin olduğu belirtilen araştırmada, nüfus artış hızının önceki dönemlere göre düşük seyrettiğine ve yaşlanan nüfus yapısının gelecekteki tüketim talebini etkileyebileceğine dikkat çekildi.
Ticaretin merkezi kentin farklı noktalarına yayılıyor
Yeni projelerin konumları da Eskişehir’in ticari yapısındaki değişimin önemli göstergelerinden biri olarak değerlendiriliyor.
Organize perakende yatırımlarının uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaştığı belirtilirken, yeni projelerin kentin farklı yönlerine yayıldığı ifade edildi.
Doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM araştırmada öne çıkan projeler arasında sıralandı.
Bu tablo, Eskişehir’in ticari yapısının tek merkezli yapıdan daha çok merkezli bir modele dönüşebileceğine işaret ediyor. Ancak yeni çekim noktalarının oluşmasıyla ulaşım ve altyapı ihtiyacının da artabileceği belirtiliyor.
Şehir Hastanesi çevresinde yeni çekim noktası
Araştırmada CityPark, konumu ve hedef kitlesi bakımından diğer projelerden ayrı değerlendirildi.
Eskişehir Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında yer alan projenin klasik bir AVM’den ziyade sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesinin beklendiği aktarıldı.
Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin avantajları arasında gösterildi.
Buna karşılık trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve marka karmasının projenin karşılaşabileceği riskler arasında yer aldığı belirtildi.
ESGO’ya göre CityPark’ın başarısında yalnızca konumu değil, bölgenin ihtiyaçlarına uygun mağaza ve hizmetlerin belirlenmesi de önemli olacak.
Eski otogar alanında yeni ticaret merkezi
Kent merkezindeki önemli projelerden biri ise eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM olarak öne çıkıyor.
Araştırmada Sarar Doğal AVM, yalnızca yeni bir alışveriş merkezi olarak değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm girişimi olarak değerlendirildi.
Merkezi konum, yüksek görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin güçlü yönleri arasında gösterilirken trafik yoğunluğu, otopark baskısı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisi riskler arasında sıralandı.
Araştırmada Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadede takip edilmesi gerektiği vurgulandı.
AVM’lerde yalnızca mağaza dönemi sona eriyor
ESGO araştırmasına göre Eskişehir’in tüketici profili de ticari yatırımlar açısından farklı dinamikler barındırıyor.
Kentteki yüksek eğitim düzeyi ve üç üniversitenin oluşturduğu genç nüfus önemli bir avantaj olarak gösterilirken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğilimi göstermesi pazarın sınırları arasında değerlendirildi.
E-ticaretin de fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırdığına dikkat çekilen araştırmada, gelecekte başarılı olması beklenen ticari projelerin yalnızca mağaza sayısıyla öne çıkamayacağı belirtildi.
Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların daha fazla önem kazanacağı öngörüldü.
Araştırmanın ortaya koyduğu değerlendirmeye göre Eskişehir’in gelecekte daha fazla ticari alandan çok, daha nitelikli ve farklılaşmış ticari alanlara ihtiyacı olacak.
Kent merkezinde trafik ve otopark baskısı gündemde
Yeni yatırımların önemli bölümünün kent merkezinde veya mevcut ulaşım yoğunluğunun bulunduğu aksların yakınında yer aldığına dikkat çekildi.
Araştırmada Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı'ndaki mevcut trafik baskısı ele alındı.
Yeni projelerin devreye girmesiyle bu bölgelerdeki ulaşım yoğunluğunun artabileceği belirtilirken, ulaşım kapasitesinin tek tek projeler üzerinden değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi.
Otopark da araştırmada öne çıkan başlıklardan biri oldu. Kent merkezindeki esnaf açısından park yeri bulma güçlüğü ve otopark ücretlerinin sorun oluşturduğu belirtilirken, AVM’lerin kontrollü ve kolay erişilebilir otopark imkânlarının tüketici açısından avantaj sağladığı kaydedildi.
Yeni yatırımlar esnaf için hem fırsat hem rekabet anlamına geliyor
ESGO araştırmasında AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı da vurgulandı.
Yeni yatırımların bölgesel ziyaretçi sayısını artırabileceği, ticari hareketliliği canlandırabileceği ve yeni istihdam alanları oluşturabileceği belirtildi.
Bununla birlikte zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesi geleneksel ticaret alanlarının müşteri kaybetmesine neden olabilir.
Hamamyolu, Köprübaşı çevresi, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmelerin bu dönüşümden doğrudan etkilenebilecek bölgeler arasında olduğu değerlendirildi.
Araştırmaya göre asıl mesele AVM’lerin varlığından çok, organize perakende ile geleneksel ticaret arasında sürdürülebilir bir dengenin kurulabilmesi.
Sektör temsilcilerinden AVM ve esnaf değerlendirmesi
Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşlerine de yer verildi.
Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savundu. Kent merkezindeki işletmelerin otopark sorunu nedeniyle müşteri kaybettiğine dikkat çeken Bilen, AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini belirtti.
Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik ise kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını ifade etti. Çelik, Eskişehir’in nüfusunun hızlı artmadığına dikkat çekerek kentteki mevcut AVM sayısının da değerlendirmeye alınması gerektiğini savundu.
Şehir plancısından kent kimliği uyarısı
Şehir plancısı Dr. Miray Özkan da AVM’lerin etkisinin yalnızca ticari faaliyetlerle sınırlı olmadığını belirtti.
Özkan’ın değerlendirmesine göre AVM’ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğini değiştirirken kamusal alanların, yapılaşma dokusunun ve yaşam biçiminin dönüşmesine de neden olabiliyor.
Yanlış yer seçiminin kültürel belleğin zayıflaması, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zarar görmesi gibi sonuçlar doğurabileceği belirtildi.
Araştırmada farklı sektörlerden gelen görüşlerin otopark, erişilebilirlik, küçük esnaf, kent kimliği ve doğru yer seçimi başlıklarında yoğunlaştığı ifade edildi.
Eskişehir için üç farklı senaryo
ESGO araştırmasında kentin geleceğine yönelik üç farklı senaryoya da yer verildi: iyimser, temel yani kontrollü büyüme ve risk senaryosu.
İyimser senaryoda ekonominin istikrarlı büyümesi, satın alma gücünün artması, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğini artırması öngörülüyor.
Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücünün zayıflaması ve e-ticaretin daha hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebin üzerine çıkabileceği değerlendiriliyor.
Böyle bir tabloda boş mağaza sayısının artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların farklı işlevlere yönelmesi gündeme gelebilir.
Kontrollü büyüme senaryosunda ise yeni projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi, ancak bazı projelerde kiracı değişimleri ve dönemsel boşluklar yaşanması öngörülüyor.
“Başarıyı yatırım sayısı değil, uyum belirleyecek”
ESGO’nun araştırmasında Eskişehir’in yeni yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğu belirtildi.
Ancak gelecekte ticari projelerin başarısında yatırımın büyüklüğünden çok doğru konum, hedef kitle, ulaşım planlaması ve marka karmasının belirleyici olacağı değerlendirildi.
Bu nedenle yeni ticari projelerin birbirinden bağımsız şekilde değil, Eskişehir’in bütüncül gelişim stratejisi içerisinde ele alınması önerildi.
Perakende İzleme Sistemi önerisi
ESGO, kentin ticari yapısındaki değişimin düzenli olarak takip edilmesi amacıyla yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir Perakende İzleme Sistemi kurulmasını önerdi.
Sistemle doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi öngörülüyor.
Büyük ticari projeler için ise trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma entegrasyonu ve küçük esnaf üzerindeki etkilerin dikkate alınacağı bir AVM Etki Değerlendirme Sistemi oluşturulması öneriliyor.
Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü biçimde bütünleştirilmesi gerektiği belirtildi.
ESGO’nun araştırması, Eskişehir’in yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle farklı bölgelerde yeni ticari çekim merkezleri kazanabileceğine işaret ederken, aynı anda çok sayıda projenin hayata geçmesinin ticari arz ile talep arasındaki dengeyi de gündeme taşıdığını ortaya koydu.
